Сдача в аренду нежилого помещения. Налогообложение физического лица - арендодателя

Кто-то из великих миллиардеров когда-то сказал: «Бизнесом занимается только тот, кому нечего сдать в аренду». Сдача в аренду своего имущества была, есть и будет всегда, наиболее безопасным и популярным средством для ведения бизнеса, как в нашей стране, так и за рубежом. В данной публикации рассмотрим нюансы, возникающие при налогообложении у физического лица, в том случае, когда оно сдает в аренду принадлежащее ему нежилое помещение.

В статье будут рассморены варианты, когда арендодатель выступает в разных статусах, от которых зависит его налогообложение. А именно, арендодатель может быть:

1. Обычным физическим лицом непредпринимателем.
2. ФЛП на едином налоге.
3. ФЛП на общей системе налогообложения.

Общие вопросы заключения договора аренды

В статье 793 Гражданского Кодекса Украины (далее ГКУ) изложены два обязательных условия для заключения любого договора аренды недвижимости физическим лицом на территории Украины, вот они:

Минимальная арендная плата. Что это такое и на что она влияет?

Помимо этого, органы местного самоуправления ежегодно устанавливают минимальную арендную плату за 1 м² нежилых помещений. Это предусматривает подпункт 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 Налогового Кодекса Украины (далее НКУ). Она зависит от многих факторов, таких, например, как место расположения этого объекта, его физическое состояние, историческая ценность и пр. Перед заключением договора аренды желательно ознакомиться с этими цифрами и установить арендную плату на уровне не ниже, чем предусматривает этот документ.

Варианты заключения договора аренды физическим лицом с различными юридическими статусами

Теперь непосредственно о заключении договора аренды физическим лицом. Такой договор любое физическое лицо может заключать в двух юридических статусах. Прежде всего, как зарегистрированный субъект предпринимательской деятельности, имеющий статус плательщика определенной категории и просто как физическое лицо плательщик налогов на общих основаниях. Рассмотрим каждый из вариантов отдельно.

Физическое лицо, не зарегистрированное как субъект предпринимательской деятельности

Если договор аренды нежилого помещения, заключается физическим лицом, резидентом, то какие либо другие ограничения, кроме оговоренных выше отсутствуют. Т.е. сдавать в аренду можно помещение любой площади, главное чтобы права собственности на это имущество были документально подтверждены.

Налогообложение таких доходов у физического лица будет происходить по ставке, предусмотренной пунктом 167.1 статьи 167 НКУ или, попросту 15% (хотя, возможны варианты применения и повышенной ставки - 17%).

Подпунктом 170.1.2 пункта 170.1 статьи 170 также предусмотрено, что налоговым агентом, который отвечает за начисление и уплату налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в бюджет является арендатор, т. е. тот кто выплачивает арендную плату такому физическому лицу. Поэтому, арендатор начисляет, удерживает и перечисляет в бюджет НДФЛ за счет средств, выплачиваемых в виде арендной платы, по ставке 15%. Конечно же, это относится только к тем арендаторам, которые являются юридическими лицами или физическими лицами предпринимателями.

Однако, нужно обратить внимание на то, что такое физическое лицо (арендодатель) по итогам года будет обязано подать декларацию об имущественном состоянии и доходах, где указать суммы арендной платы и других полученных доходов. Если в каком либо из месяцев совокупный доход такого физического лица превысит размер десяти минимальных заработных плат (на данный момент это 12 180 грн.), то сумма такого превышения будет облагаться по повышенной ставке — 17%, а НДФЛ придется доплатить.

Физическое лицо — субъект предпринимательской деятельности на общей системе налогообложения

В этом случае какие-то дополнительные ограничения так же отсутствуют, а налогообложение будет происходить по аналогичным с предыдущей ситуацией ставкам. Разница заключается только в том, что арендатор (юр лицо или ФЛП) теперь не является налоговым агентом а также в том, что сумму дохода ФЛП может уменьшить на сумму расходов. Никаких налогов из арендной платы он не удерживает, а выплачивает всю сумму, которая предусмотрена договором аренды без удержания НДФЛ. Окончательно налогообложение этих сумм происходит у арендодателя, который включает полученные суммы арендной платы в свой совокупный налогооблагаемый доход при подаче декларации об имущественном состоянии и доходах по итогам отчетного периода (при этом не забывает применять необходимую ставку налога).

Физическое лицо-субъект предпринимательской деятельности, плательщик единого налога

Начать нужно с того, что подпункт 291.5.3 пункта 291.5 статьи 291 НКУ устанавливает общее ограничение для этой категории плательщиков. Оно касается площади сдаваемого в аренду нежилого помещения, которая не должна превышать 300 м².

Как известно глава 291 НКУ предусматривает 4 группы для физических лиц плательщиков единого налога, поэтому рассмотрим каждую группу в отдельности:

Независимо от того к какой группе будет принадлежать арендодатель, налогообложение сумм арендной платы будет происходить по общим правилам, предусмотренным для каждой из групп. Прежде всего, все они обязаны включить полученные суммы арендной платы в доход плательщика единого налога. II группа заплатит фиксированную ставку, установленную органами местного самоуправления. III и V группы уплатят с этих сумм от 3 до 7% и НДС в зависимости от способа уплаты единого налога выбранного ими.

При поддержке: Кризис больно ударил по вашему бизнесу? Решили ликвидировать фирму, но не хотите проходить долгую процедуру закрытия? Компания selvana http://www.selvana.ru/regliq/ поможет ликвидировать предприятия надежно и в сжатые сроки.

О Дмитрий Дрючин

Дмитрий Дрючин написал 38 статей в своем блоге.

Подоходный налог (НДФЛ 13%) при сдаче квартиры в аренду (внаём) физическим лицом

26.03.2013

Целью сдачи квартиры в аренду (или внаём) является получение дохода. В соответствии с действующим законодательством, данный доход облагается налогом.

В настоящее время существуют несколько вариантов налогообложения:

С обзором всех вариантов вы можете ознакомиться в соответствующей статье. размещенной на нашем портале.

А в данной статье мы предлагаем вам рассмотреть вариант уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) со ставкой 13% .

В качестве плана для статьи мы решили взять структуру, предлагаемую законодателем, то есть рассмотреть каждый элемент налога по порядку.

В соответствии со ст. 17 НК РФ . налог считается установленным, когда определены налогоплательщики и основные элементы налога: объект налогообложения налоговая база налоговая ставка налоговый период порядок исчисления налога порядок и сроки уплаты налога .

По этим критериям мы и предлагаем вам рассмотреть НДФЛ.

1. Налогоплательщики НДФЛ

Налогоплательщик – это лицо, на которое в соответствии с НК РФ возложена обязанность по уплате того или иного налога (ст. 19 НК РФ ). Налогоплательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации (п. 1 ст. 207 НК РФ ).

Налоговыми резидентами являются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ ).

То есть для того, чтобы стать плательщиком НДФЛ . не нужно совершать никаких дополнительных действий, например, регистрироваться в каких-либо органах или получать различные разрешения.

2. Объект налогообложения

Объектом налогообложения (ст. 38 НК РФ ) является то, что собственно и будет облагаться налогом. В общем случае это может быть реализация товаров (работ, услуг), имущество, прибыль, доход, расход.

С наличием объекта налогообложения у налогоплательщика и возникает обязанность по уплате налога.

Объектом налогообложения НДФЛ является доход, как полученный в РФ, так и за её приделами (ст. 209 НК РФ ).

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст.208 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся и доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ.

3. Налоговая база

Налоговой базой является стоимостная или физическая характеристика налогообложения (п.1 ст. 53 НК РФ ).

Для доходов, полученных от сдачи имущества в аренду . налоговая база определяется как денежное выражение доходов, уменьшенных на сумму налоговых вычетов:

Возможность получения налоговых вычетов является одним из преимуществ в пользу уплаты НДФЛ . а не налога по УСН. При применении УСН индивидуальный предприниматель утрачивает право на получение вычетов по НДФЛ, т.к. освобождается от уплаты данного налога.

Перечень налоговых вычетов является слишком длинным, чтобы перечислить их все в данной статье, поэтому остановимся подробнее только на тех, за которыми в последнее время наиболее часто обращаются жители крупных городов.

Налоговый вычет за оплату обучения

В соответствии с пп.2 п.1 ст. 219 НК РФ при определении налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение социального налогового вычета в сумме, уплаченной:

Для получения данного налогового вычета имеются следующие условия и ограничения:

При получении социального налогового вычета за оплату обучения ребенка также стоит обратить внимание на следующий нюанс. Часто в квитанциях об оплате в качестве плательщика указывается ребенок, а право на налоговый вычет имеет только налогоплательщик, то есть родитель. В данном случае следует оформить доверенность в подтверждение того, что ребенок оплатил обучение именно по поручению своего родителя.

Налоговый вычет на приобретение жилья

В соответствии с пп.2 п.1 ст. 220 НК РФ при определении налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов на:

Общий размер данного вычета не может превышать 2 млн. рублей  без сумм, направленных на погашение процентов (то есть фактически можно получить 2.0000.000*13%=260.000, 13% - ставка по НДФЛ, расчет без учета процентов).

Обращаем ваше внимание на то, что данный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику только одни раз .

Для получения налогового вычета за приобретение жилья потребуется предоставить в налоговый орган следующие документы:

Данный вычет не применяется в случае оплаты расходов на приобретения жилья за счет средств материнского капитала.

Налоговый вычет при продаже жилья

При продаже недвижимости вы получаете доход, который подлежит обложению НДФЛ. Но в соответствии с пп.1 п. 1 ст. 220 НК РФ. налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных от продажи жилых домов, квартир, комнат, находившихся в собственности менее 3х лет. Размер данного вычета не превышает 1 млн. рублей.

То есть при расчете налога из суммы, которую вы получили от сделки, можно вычесть 1 млн. и уплатить налог с оставшейся суммы. Если вычет больше, либо равен сумме дохода, то уплачивать налог, соответственно не нужно.

Напоминаем, что доходы, полученные от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более, не подлежат налогообложению НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ ).

4. Налоговая ставка

В п. 1 ст. 53 НК РФ содержится довольно тяжелое определение налоговой ставки: Налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы . Можно сказать, что это то значение, на которое нужно умножить доход, чтобы получить саму сумму налога.

Для доходов от сдачи имущества, в соответствии со ст. 224 НК РФ . применяется налоговая ставка 13% .

5. Налоговый период

Налоговый период – это период времени, по окончании которого определяется налоговая база, и исчисляется сумма налога к уплате.

Налоговым периодом по НДФЛ является календарный год (ст. 216 НК РФ ).

6. Порядок исчисления и уплаты налога

Гражданам, работающим в коммерческих организациях или служащим в гос.органах, нет необходимости самостоятельно рассчитывать сумму налога и подавать декларацию в налоговые органы. За них это делает работодатель, исполняющий свои обязанности налогового агента .

Но если вы сдаете квартиру внаём, то исчислять сумму налога, подавать декларацию у уплачивать налог вам придется самостоятельно .

Обращаем ваше внимание, что здесь мы упомянули именно наём . Так как по договору найма квартира сдается гражданам (п. 1 ст. 671 ГК РФ ), а по договору аренды - юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК РФ ).

Юридическое лицо при заключении договора аренды будет являться для вас налоговым агентом (в соответствии с п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ ).

Кто же такие налоговые агенты?

В соответствии с п. 1 ст. 24 НК РФ. налоговыми агентами признаются лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации.

Таким образом, если вы сдаете квартиру юридическому лицу . то рассчитывать и платить налог самостоятельно вам не придется. Обращаем ваше внимание, что это ни в коем случае не значит, что вы не будете уплачивать налог. Налог будет удерживаться именно из суммы причитающейся вам арендной платы. П. 9 ст. 226 НК РФ прямо запрещает уплату налога из средств налогового агента.

Если по каким-либо причинам налоговый агент не будет иметь возможности удержать у вас сумму налога, то он обязан сообщить об этом вам и налоговому органу не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли обязательства по уплате налога (п. 5 ст. 226 НК РФ ).

Для тех наймодателей, кто собирается (или уже сдает) свою квартиру гражданам, мы расскажем о том, как рассчитать НДФЛ самостоятельно.

Самостоятельный расчет НДФЛ

В соответствии со ст. 228 НК РФ. физические лица, получающие вознаграждения от физических лиц на основе договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества, самостоятельно исчисляют суммы налога . подлежащие уплате в соответствующий бюджет, а также обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию .

Сумма налога определяется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы (п. 1 ст. 225 НК РФ ).

То есть применительно к арендной деятельности сумму налога можно определить по следующей формуле:

Н=(Д - В)*13%, где

Н - сумма налога, подлежащая уплате

Д - сумма дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду (наем)

В - сумма вычетов, которые вы имеете право получить в соответствии с НК

13% - ставка, по которой облагаются доходы от сдачи имущества в аренду.

7. Сроки уплаты налога и подачи декларации

Налогоплательщики, на которых в соответствии со ст. 228 НК РФ возложена обязанность предоставлять в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию, должны это сделать не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Налог должен быть уплачен также не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ ).

Несколько слов про налоговую декларацию

Форма налоговой декларации по НДФЛ утверждена Приказом ФНС от 10.11.2011 № ММВ-7-3/760@.

Ответственность за непредоставление налоговой декларации предусмотрена ст. 119 НК РФ. штраф в размере 5% неуплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей .

Резюме

Как видно, расчет НДФЛ при сдаче в аренду (наём) квартиры не представляет особой сложности. Особенно если сравнивать его с налогами, уплачиваемыми юридическими лицами и ИП от различных видов деятельности.

Для расчета НДФЛ не требуется ведения специализированного учета, достаточно только иметь документы, подтверждающие получение оплаты.

Если же сравнивать НДФЛ и УСН (6%), то в каждом из этих режимов налогообложения есть как свои плюсы, так и минусы. Конечно, ставка 6% меньше, чем 13%. Но применять УСН 6% могут только ИП, а значит, необходимо регистрироваться в качестве ИП. Затем потребуется вести книгу учета доходов и расходов, уплачивать за себя страховые взносы. К тому же индивидуальный предприниматель не имеет право на вычеты по НДФЛ (т.к. данный налог он не уплачивает).

При принятии решения о выборе режима налогообложения мы рекомендуем вам проанализировать особенности УСН 6% и НДФЛ 13% с точки зрения именно ваших условий ведения деятельности.

Читайте в других наших статьях:

Аренда помещения у физического лица - не СПД

Предприятие, работающее на общей системе налого­обложения и являющееся плательщиком НДС, арендует помещение у физлица - не работника предприятия и не СПД. Возникают ли у предприятия валовые расходы и если да, то какими первичными документами они подтверждаются? Кто (предприятие или физлицо) и когда должен перечислять в бюджет налог с доходов физлиц (далее — НДФЛ)?

Заключение договора аренды

Для начала разберемся, имеет ли право физлицо - не СПД (далее — гражданин) сдавать в аренду недвижимое имущество (далее — недвижимость). Гражданин в соответствии с Гражданским кодексом Украины от 16.01.03 г. № 435-IV (далее —ГКУ) имеет право заключать гражданско-правовые соглашения, не противоречащие законодательству Украины, и подписывать акты выполненных работ. Об этом говорит Госкомпредпринимательства в своем письме от 29.11.2006 г. № 8580. С этим не спорит и ГНАУ (письмо ГНАУ от 11.10.05 г. № 9777/6/17-2316):

сдача в аренду собственной недвижимости может осуществляться физическими лицами как в пределах предпринимательской деятельности, так и путем выполнения норм пункта 9.1 статьи 9 Закона (без регистрации арендодателя как субъекта предпринимательской деятельности) по их выбору. Порядок налогообложения полученных от сдачи в аренду недвижимости доходов будет зависеть от содержания заключенного договора.

То есть сдавать в оперативную аренду недвижимость, принадлежащую ему на правах собственности, гражданину не запрещено. Причем, как сам объект аренды недвижимости (будет это квартира или промышленный комплекс), так и площадь сдаваемой недвижимости законодательно не ограничиваются.

В соответствии с п. 2 ст. 813 ГКУ арендовать жилое помещение предприятие может только для проживания в нем своих сотрудников, хотя ГНАУ и разрешает плательщику налога - юридическому лицу отнести в состав своих валовых расходов арендную плату, внесенную за квартиру физлицу (письмо ГНАУ от 19.11.2004 г. № 10516/6/15-1116). Порядок предоставления в пользование работнику жилья, арендованного пред­приятием, и вопросы налогообложения его (работника) дополнительного блага подробно рассматривался в «ШБ» № 01-02/2007. В связи с этим в данной статье мы эти вопросы не рассматриваем.

Размер арендной платы за пользование недвижимостью, принадлежащей гражданину, устанавливается сторонами, то есть арендодателем и арендатором, в договоре аренды (ст. 762 ГКУ). Плата за пользование имуществом по договору аренды может вноситься как в денежной, так и в натуральной, форме ежемесячно, если иное не установлено законом или договором.

В соответствии со ст. 765 ГКУ арендодатель обязан передать арендатору имущество в аренду в срок, определенный сторонами в договоре аренды.

В соответствии с нормами ст.ст. 793 и 794 ГКУ заключаемый договор аренды здания, иного капитального сооружения или его отдельной части сроком на три года и более подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации (изменения относительно увеличения срока договора аренды с одного года до трех внесены Законом Украины от 20.12.06 г. № 501-V «О внесении изменений в Гражданский кодекс Украины относительно нотариального заверения и государственной регистрации договора найма здания»).

Теперь рассмотрим, обязательно ли нотариально заверять договор, заключенный с гражданином, если срок аренды менее трех лет. Подпункт 9.1.4 Закона Украины от 22.05.03 г. № 889-IV «О налоге с доходов физлиц» (далее — Закон № 889) обязывает нотариально заверять договор аренды только в случае, если арендатором выступает физлицо - не СПД. То есть в случае если физлицо не СПД является арендодателем, а договор аренды заключен на срок до трех лет, нота­риально заверять такой договор не надо.

В соответствии со ст. 210 ГКУ договор аренды здания, сооружения или помещения начинает действовать с момента его государственной регистрации (ст. 794 ГКУ определяет срок договора, когда такой договор подлежит государственной регистрации, — три года и более). Госрегистрация договора аренды проводится на основании «Временного порядка государственной регистрации сделок», утвержденного постановлением КМУ от 26.05.04 г. № 671, и осуществляется путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с нотариальным заверением договора аренды. Размер платы за внесение записи в госреестр — 17 грн. Размер госпошлины за нотариальное заверение договора аренды составляет 1 % от суммы договора. Причем в соответствии с п. 51 «Инструкции о порядке исчисления и взимания государственной пошлины», утвержденной приказом ГНАУ от 22.04.93 г. № 15:

За заверение договоров, платежи за которые производятся периодически (например, по договорам аренды имущества), сумма, с которой исчисляется и платится государственная пошлина, определяется исходя из общей суммы платежей за договор за все время его действия. Если договор заключен на неопределенный срок, то пошлина исчисляется и платится исходя из общей суммы платежей по договору, но не более, чем за три года.

Кто, арендатор или арендодатель, платит в этом случае госпошлину, стороны определяют в договоре аренды.

Бухгалтерский учет операций аренды

Полученная в оперативную аренду недвижимость учитывается предприятием на забалансовом счете 01 «Арендованные необоротные активы» по балансовой (остаточной) или первоначальной стоимости, которая указывается арендодателем в договоре аренды (п. 8 П(С)БУ 14 и «Инструкция о применении Плана счетов бухучета активов, капитала, обязательств и хозяйственных операций предприятий и организаций» № 291).

Порядок учета арендной платы у арендатора определен в п. 9 П(С)БУ 14. Арендная плата, то есть расходы, связанные с оплатой арендных услуг, отражается на затратных счетах.

Налогообложение арендной платы

Налог на прибыль. Передача гражданином объекта оперативной аренды арендатору – предприятию не вызывает никаких последствий в налоговом учете предприя­тия. Это правило установлено пп. 8.5.1 и пп. 7.9.6 Закона Украины от 28.12.94 г. № 334/94-ВР «О налогообложении прибыли предприятий» (далее — Закон № 334).

Предприятие должно четко определить, для каких целей (производственных или непроизводственных) оно арендует помещение. Если для непроизводственных, то ни о каких валовых расходах речи быть не может.

А если предприятие арендует помещение для своих производственных целей, но у неплательщика налога на прибыль (гражданина), то порядок налогообложения арендных платежей в соответствии с абз. 2 пп. 7.9.6 Закона № 334 относится к особому виду, и арендатор-предприятие может включить в свои валовые расходы сумму арендной платы исключительно по начислению. Валовые расходы возникнут только в момент подписания акта выполненных услуг. Поэтому в случае предварительной оплаты, например, за весь срок аренды, эти затраты не попадут в валовые расходы предприятия.

Особое внимание следует уделить оформлению первичного документа, подтверждающего факт получения данной услуги предприятием. ГНАУ в своем письме от 28.12.05 г. № 1177/10/31-106 настаивает на том, что основанием для включения суммы арендной платы в состав валовых расходов арендатора является наличие акта приема-сдачи предоставленных услуг (в соответствии с договором аренды), который должен содержать все требования первичного документа, приведенные в ст. 9 Закона Украины от 16.07.99 г. № 996-XIV «О бухучете и финансовой отчетности в Украине» (далее — Закон № 996). ГНАУ в своем письме от 18.08.04 г. № 9127/5/17-3116 также сообщает, что с целью нало­гообложения термин «справедливая стоимость» и «рыночная стоимость», используемые в национальных стандартах в вопросах оценки имущества, приравниваются к термину «обычная цена» в соответствии с пп. 1.20.5 Закона № 334.

НДФЛ. В соответствии с пп. 9.1.2 Закона № 889 налоговым агентом плательщика налога - арендодателя (гражданина) при начислении дохода от аренды недвижимости является арендатор, то есть предприятие, арендующее помещение. Тем же пп. 9.1.2 Закона № 889 оговорено, что объект налогообложения определяется, исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. «Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество физлиц» утверждена постановлением КМУ от 20.11.03 г. № 1787.

Госкомпредпринимательства считает, что коэффициент минимальной стоимости месячной арендной платы, устанавливаемый органом местного самоуправления в соответствии с функциональными и качественными показателями недвижимого имущества, касается исключительно собственности, которая находится на балансе коммунальных предприятий, а не собственности граждан (письмо Госкомпредпринимательства от 09.11.04 г. № 7812).

Во время выплаты гражданину арендной платы предприятию необходимо удержать НДФЛ за счет выплачиваемой арендодателю арендной платы по ставке 15 % (пп. 9.1.5 ст. 9 Закона № 889) и перечислить в бюджет в день такой выплаты. Доход облагается налогом окончательно, то есть арендодатель, который не является СПД, никаких деклараций относительно дохода в виде арендной платы, полученной от налоговых агентов, не подает.

В соответствии с пп. 18.2 Закона № 889 обязанность плательщика налога относительно подачи декларации считается выполненной, если он получал доходы исключительно от налоговых агентов, обязанных подавать отчетность относительно этого налога в установленном порядке. Арендатор-предприятие сумму начисленной и выплаченной арендной платы и удержанный и перечисленный с суммы арендной платы НДФЛ указывает в своем отчете по форме 1ДФ, утвержденной приказом ГНАУ от 29.09.03 № 451 (далее — форма 1 ДФ) с признаком дохода «08». Пенсионный фонд в своем письме от 27.02.04 г. № 1852/04 разъяснил, что поскольку суммы дохода, полученного от предоставления имущества в аренду, не являются зарплатой, а также не связаны с выполнением работ (услуг), то страховые взносы на указанные суммы не начисляются и не уплачиваются как с лиц, являющихся работниками предприятия, так и за лиц, не являющихся таковыми. Аналогичные выводы можно сделать и по всем другим взносам в социальные фонды. ГНАУ в своем письме от 28.12.2006 г. № 24725/7/15-0317 еще раз проинформировала налогоплательщиков о том, что, НДФЛ попадает в валовые расходы в составе общей суммы выплаченного по договору вознаграждения: налогоплательщик имеет право включить в состав валовых расходов в полном объеме стоимость оплаченных услуг, в частности, уплаченных физическому лицу, при условии надлежащего документального оформления таких расходов, связи этих расходов с его хозяйственной деятельностью. При этом расходы налогоплательщика в уплату налога с доходов физических лиц при осуществлении оплаты услуг в соответствии с Законом повторно не относятся в состав его валовых расходов.

Оплата коммунальных услуг

Если предприятие переоформит договоры на получение услуг связи и коммунальных услуг «на себя» на период действия договора аренды, то оно будет получателем данных услуг и проблем ни со своими валовыми затратами, ни с удержанием НДФЛ (нет объекта налогообложения) у него не возникнет. Единственное, что тарифы на услуги для предприятия и физлица отличаются в сторону увеличения для предприятия.

Если же предприятие-арендатор компенсирует арендодателю-гражданину коммунальные платежи, то в этом случае такие компенсационные выплаты также подлежат обложению НДФЛ (для целей налогообложения в соответствии с п. 1.2 Закона № 889 к доходу приравниваются любые активы, полученные плательщиком или начисленные в его пользу). При выплате арендодателю компенсационных выплат (независимо от того, что затем арендодатель оплатит компенсированные предприятием суммы коммунальным предприятиям) предприятие обязано удержать за счет арендодателя НДФЛ по ставке 15 % и перечислить его в бюджет в день выплаты арендодателю таких сумм.

При этом для целей удержания НДФЛ не будет иметь значения, оплачиваются услуги непосредственно арендодателю или перечисляются арендатором по договору аренды коммунальным службам и предприятию связи, поскольку в этом случае оплата услуг начисляется в пользу арендодателя. Включение компенсационных выплат в валовые расходы предприятия также проблематично, ибо в этом случае предприятие платит по счетам физлица.

АРЕНДА ИМУЩЕСТВА У ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ: 2010

Lawyer

10 янв. 2008 14:22

АРЕНДА транспорта, ИМУЩЕСТВА У ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

Анонс: Аренда транспорта у физического лица. Транспортное средство, аренда автомобиля квартиры и другого имущества у физического лица, сотрудника.

Сегодня многие организации арендуют имущество у физических лиц. Чаще всего во временное владение и пользование фирмы получают квартиры (для проживания сотрудников во время частных командировок в один и тот же город), оргтехнику и транспортные средства.

Особенность указанных арендных правоотношений в том, что у организаций появляется обязанность по исчислению и уплате налогов, объектом которых признаются выплаты физическим лицам, — НДФЛ и ЕСН. В рамках таких договоров аренды физические лица получают выплаты не только в виде арендной платы, но и в форме возмещения расходов на содержание, ремонт и эксплуатацию предмета аренды. Вопросы распределения указанных расходов между сторонами договора регулируются нормами Гражданского кодекса. Во многих случаях стороны имеют право закрепить в договоре условия, отличающиеся от тех, которые предусмотрены в гражданском законодательстве.

Арендодатель может иметь статус индивидуального предпринимателя. В равной степени он вправе сдавать имущество в аренду, не обладая подобным статусом. Налоговые последствия аренды для организации-арендатора в этих случаях различны.

Специфика расчета и уплаты НДФЛ

У организации, которая арендует у физического лица (сотрудника) имущество . появляются обязанности налогового агента по налогу на доходы физических лиц (п. 1 ст. 226 НК РФ). Однако если арендодатель зарегистрирован в установленном порядке в качестве индивидуального предпринимателя и предоставляет имущество в аренду в рамках предпринимательской деятельности, он самостоятельно исчисляет и уплачивает НДФЛ с доходов от сдачи имущества в аренду. Кроме того, он сдает декларацию в налоговый орган по месту жительства. Это установлено в пункте 2 статьи 226 и статье 227 Налогового кодекса. Но для уплаты налога в указанном порядке арендодатель должен предъявить организации-арендатору документы, подтверждающие его госрегистрацию в качестве индивидуального предпринимателя и постановку на учет в налоговых органах. Это свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (форма № Р61001 утверждена постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439) и свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории РФ. В зависимости от того, когда было выдано свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, оно может быть составлено по форме № 12-2-4 (приказ МНС России от 27.11.98 № ГБ-3-12/309), 09-2-2 (приказ МНС России от 03.03.2004 № БГ-3-09/178) либо 2-1-Учет (приказ ФНС России от 01.12.2006 № САЭ-3-09/826@).

Доходы от сдачи имущества в аренду (арендная плата) облагаются по ставке 13%. К этим доходам могут применяться налоговые вычеты, предусмотренные в статьях 218—221 НК РФ. Если арендодатель не имеет статуса налогового резидента Российской Федерации, его доходы от сдачи имущества, находящегося в России, облагаются налогом по ставке 30% без применения налоговых вычетов (п. 4 ст. 210 и п. 3 ст. 224 НК РФ).

Бухучет аренды автомобиля, квартиры

Какие налоговые вычеты при исчислении налога с доходов от предоставления имущества в аренду может применить налоговый агент? Прежде всего стандартные. Их по выбору налогоплательщика предоставляет один из налоговых агентов, являющийся источником выплаты дохода. Основанием для любого стандартного вычета служат письменное заявление налогоплательщика и документы, подтверждающие его право на этот вычет (п. 3 ст. 218 НК РФ).

Допустим, организация арендует имущество у работника (сотрудника) . Тогда работодатель может предоставить ему имущественный налоговый вычет, предусмотренный в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса (п. 3 ст. 220 НК РФ). Вычет применяется ко всем доходам, облагаемым по ставке 13%, при соблюдении всех необходимых условий для его предоставления.

Иные виды налоговых вычетов (социальный или имущественный, установленный в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ) налогоплательщик может получить только при подаче налоговой декларации в налоговый орган по окончании налогового периода. Это следует из пункта 2 статьи 219 и пункта 2 статьи 220 Кодекса.

ЗАО «Альфа» с 1 января 2007 года арендует у сотрудника Н.В. Симонова гараж. Срок аренды — один год. Ежемесячная арендная плата составляет 2000 руб. Зарплата Н.В. Симонова — 20 000 руб.

У налогоплательщика на обеспечении находится 18-летняя дочь, студентка дневного отделения вуза (очная форма обучения). Н.В. Симонов подал в бухгалтерию ЗАО «Альфа» заявление о предоставлении ему предусмотренного в подпункте 4 пункта 1 статьи 218 Кодекса стандартного налогового вычета на обеспечение ребенка.

В июле 2007 года Н.В. Симонов купил квартиру и обратился в налоговую инспекцию за подтверждением права на имущественный налоговый вычет, закрепленный в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ. Полученное подтверждение Н.В. Симонов 20 сентября 2007 года подал в бухгалтерию работодателя вместе с заявлением о предоставлении вычета в размере фактически произведенных расходов на приобретение квартиры (в сумме 1 000 000 руб.) и возврате излишне удержанной с начала года суммы налога.

В 2007 году ежемесячный доход Н.В. Симонова, получаемый от ЗАО «Альфа», составляет 22 000 руб. (20 000 руб. + 2000 руб.). Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 218 НК РФ стандартный налоговый вычет на ребенка организация может предоставить налогоплательщику только до месяца, когда его доход, исчисленный нарастающим итогом с начала календарного года, не превысил 40 000 руб. ЗАО «Альфа» применяет данный вычет к доходам Н.В. Симонова только в январе 2007 года. Стандартный налоговый вычет, предусмотренный в подпункте 3 пункта 1 статьи 218 Кодекса (в размере 400 руб. за каждый месяц налогового периода), действует только до месяца, в котором доход налогоплательщика (облагаемый по налоговой ставке 13%), исчисленный нарастающим итогом с начала налогового периода налоговым агентом, предоставляющим данный вычет, превысил 20 000 руб. Таким образом, этот стандартный вычет не может применяться к доходам Н.В. Симонова в 2007 году.

После получения заявления работника о предоставлении ему имущественного налогового вычета за 2007 год организация начиная с доходов, полученных этим работником в сентябре 2007 года, не удерживает НДФЛ. Это относится как к доходам в виде зарплаты, так и к арендной плате за пользование гаражом. Налог, удержанный с указанных доходов с января по август 2007 года, подлежит возврату Н.В. Симонову. Его сумма составляет 22 802 руб. b[(22 000 руб. – 600 руб.) + + (22 000 руб. х 7 мес.)] х 13%d.

Профессиональные налоговые вычеты

Налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера, имеют право на профессиональные налоговые вычеты. Это установлено в пункте 2 статьи 221 НК РФ. Другими словами, указанные доходы могут быть уменьшены на сумму фактически произведенных налогоплательщиком расходов, непосредственно связанных с выполнением таких работ (оказанием услуг). Данные расходы обязательно должны быть подтверждены документально. Для получения профессиональных налоговых вычетов налогоплательщик подает налоговому агенту заявление и документы, подтверждающие расходы.

Физические лица — арендодатели, руководствуясь статьей 221 НК РФ, обращаются к организациям-арендаторам с заявлением о применении к их доходам от предоставления имущества в аренду профессиональных налоговых вычетов. Например, в случае сдачи в аренду квартиры требуют применить вычет в отношении коммунальных платежей за эту квартиру. Если по договору аренды ремонт и расходы на содержание арендуемого имущества осуществляются за счет арендодателя, просят учесть в качестве профессионального вычета соответствующие расходы. Налоговый агент не может удовлетворить такую просьбу. Дело в том, что доходы от предоставления имущества в аренду, исходя из норм главы 23 Кодекса, не относятся к доходам от выполнения работ или оказания услуг. В перечне доходов, облагаемых НДФЛ, доходы от сдачи имущества в аренду (внаем) и вознаграждение за оказание услуг упоминаются в разных подпунктах (подп. 4 и 6 п. 1 ст. 208 НК РФ), то есть как разные виды доходов. А возможность применения профессиональных вычетов в отношении доходов от предоставления имущества в аренду не предусмотрена в статье 221 Кодекса. Минфин России в письме от 29.12.2006 № 03-05-01-05/290 придерживается аналогичной позиции.

Единственный случай, когда профессиональный налоговый вычет можно применить к доходам, полученным в рамках договора аренды, — аренда транспортного средства с экипажем. Ведь по такому договору арендодатель не только предоставляет имущество в пользование, но и оказывает своими силами услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ). Однако профессиональный вычет можно применить не ко всей сумме вознаграждения по договору, а только к части, относящейся именно к оплате названных услуг. Поэтому вознаграждение арендатора в договоре целесообразно разделить на две части: плата за пользование арендованным имуществом и оплата услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации.

Обратите внимание: для применения профессионального налогового вычета к доходам арендодателя расходы, заявленные для вычета, должны:

— быть фактически произведены и подтверждены документами, представленными физическим лицом — арендодателем

— иметь непосредственную связь с оказанием услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации

— не возмещаться арендатором по правилам Гражданского кодекса или договора аренды (когда допускается, чтобы договор закреплял иные правила, чем Гражданский кодекс).

Допустим, налоговый агент (арендатор) предоставит арендодателю профессиональный налоговый вычет в нарушение хотя бы одного из указанных условий. В таком случае он неправомерно занизит налоговую базу по НДФЛ данного налогоплательщика, что приведет к неполному удержанию и перечислению налога в бюджет. За это статьей 123 НК РФ предусмотрена налоговая ответственность в виде штрафа в размере 20% от суммы, подлежащей уплате.

Если расходы арендатора несет арендодатель

Расходы по содержанию, ремонту и эксплуатации предмета аренды, которые нормами Гражданского кодекса или положениями договора аренды возложены на арендатора, последний либо осуществляет сам, либо возмещает их арендодателю. Нужно ли соответствующие расходы арендатора рассматривать как доход физического лица — арендодателя и облагать НДФЛ? Сначала рассмотрим ситуацию, когда арендатор возмещает арендодателю уже осуществленные им расходы. Чаще всего таким способом возмещаются расходы на коммунальные платежи в отношении арендуемого помещения (жилого или нежилого).

С одной стороны, статья 41 НК РФ определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемую для физических лиц в соответствии с главой 23 Кодекса. Если физическое лицо производит расходы за другое лицо (в частности, за организацию-арендатора), а затем арендатор возмещает их, то подобное возмещение не является экономической выгодой данного физического лица. Следовательно, такая выплата не считается доходом, облагаемым НДФЛ.

С другой стороны, подобный подход оправдан лишь в ситуации, когда физическое лицо (арендодатель) действительно в полной мере производит расходы за другое лицо (арендатора) и затем получает возмещение этих расходов. Но бывает и так, что осуществление расходов за счет арендатора выгодно арендодателю, то есть произведено в интересах последнего. Тогда сумма возмещения расходов, полученная от арендатора, признается экономической выгодой — доходом арендодателя.

Это хорошо видно на примере, когда арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг и эксплуатационных расходов (по оплате электроэнергии, отопления, воды, услуг по вывозу мусора, услуг связи и т. д.) за помещение, которое является предметом аренды.

Величина расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги может зависеть или не зависеть от их фактического потребления. Допустим, их стоимость зависит от фактического потребления услуг, которое устанавливается на основании подтверждающих документов. И арендатор возмещает арендодателю стоимость именно тех услуг, которые фактически потребил арендатор в своих интересах. Сумма такого возмещения не считается доходом арендодателя и не включается в его налоговую базу по НДФЛ. Если арендатор возмещает арендодателю затраты на оплату коммунальных и эксплуатационных услуг, стоимость которых не зависит от их фактического использования, сумма такого возмещения является доходом налогоплательщика и облагается НДФЛ на общих основаниях по ставке 13%. Аналогичное мнение Минфин России изложил в письме от 09.07.2007 № 03-04-06-01/220. Организация-арендатор должна исчислить и удержать НДФЛ с суммы возмещаемых расходов.

Предположим, арендатор напрямую оплачивает за свой счет ремонт, содержание и эксплуатацию арендованного имущества. Очевидно, что здесь следует руководствоваться тем же принципом: расходы арендатора включаются в налогооблагаемый доход арендодателя, если они произведены в интересах последнего. В таком случае арендодатель получает доходы в натуральной форме (п. 2 ст. 211 НК РФ).

Расходы на содержание и эксплуатацию арендованного имущества, как правило, производятся в интересах арендатора, так как имущество эксплуатируется в ходе его деятельности.

С расходами на ремонт ситуация сложнее. Не всегда можно сделать однозначный вывод, что ремонт за счет арендатора произведен только в интересах арендодателя. Текущий ремонт обычно связан с обязанностью стороны, арендующей имущество, поддерживать его в исправном состоянии и по окончании аренды вернуть в том состоянии, в каком он его получил с учетом нормального износа (п. 2 ст. 616 и ст. 622 ГК РФ). Такой ремонт не улучшает характеристики имущества. Поэтому у арендодателя не возникает экономической выгоды в виде стоимости произведенного ремонта. Кроме того, надлежащее состояние имущества, используемого организацией в своей деятельности (в том числе на праве аренды), важно для деятельности самой организации, а не только для собственника имущества.

Ремонт за счет арендатора рассматривается как доход арендодателя, если:

— согласно Гражданскому кодексу ремонт проводится за счет арендодателя, но в договоре стороны возложили соответствующие расходы на арендатора. При этом по договору арендодатель не возмещает арендатору стоимость проведенного ремонта

— в договоре аренды установлено, что арендатор осуществляет ремонт предмета аренды в счет арендной платы .

БУКВА ЗАКОНА

Распределение обязанностей между арендатором и арендодателем

Анонс: Аренда транспорта у физического лица. Транспортное средство, аренда автомобиля квартиры и другого имущества у физического лица, сотрудника.

Обязанности по содержанию арендованного имущества должен нести арендатор, если иное не установлено в законе или договоре (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Однако в случае аренды с экипажем обязанность по поддержанию надлежащего состояния сданного в аренду транспортного средства, в том числе предоставлению необходимых принадлежностей, возложена на арендодателя (ст. 634 ГК РФ). В статье 638 ГК РФ указано, что когда арендатор осуществляет коммерческую эксплуатацию транспортного средства, то расходы, возникающие в связи с такой эксплуатацией (в том числе на оплату топлива и других материалов, расходуемых в процессе эксплуатации), несет арендатор. Правда, в договоре может быть установлено, что такие затраты осуществляет арендодатель. Это предусмотрено в статье 636 ГК РФ.

При аренде транспортного средства без экипажа расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, несет арендатор. Но в договоре стороны вправе закрепить иной порядок (ст. 646 ГК РФ).

По общему правилу капитальный ремонт предмета аренды арендодатель проводит за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Согласно договору эту обязанность можно возложить на арендатора.

У аренды транспортного средства свои правила. При аренде с экипажем все виды ремонта осуществляются только за счет арендодателя, при аренде без экипажа, наоборот, за счет арендатора. Основание — статьи 634 и 644 ГК РФ.

Кроме того, при аренде любого имущества арендатор возмещает арендодателю стоимость ремонта, если недостатки арендованного имущества — следствие того, что арендатор нарушил правила эксплуатации и содержания имущества (п. 2 ст. 629 ГК РФ).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

Сумму вознаграждения нужно разделить

В договоре аренды транспортного средства с экипажем целесообразно распределить сумму вознаграждения арендодателя на две части: арендную плату за временное владение и пользование транспортным средством и вознаграждение за услуги по управлению и технической эксплуатации. В противном случае у организации возникнут сложности с определением налоговой базы по ЕСН. Это важно и для исчисления НДФЛ с дохода арендодателя. Ведь применить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ можно только к той части вознаграждения по указанному договору, которая является оплатой услуг арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортным средством.

А как быть, если арендатор за свой счет улучшил (реконструировал, модернизировал) арендованный объект? Необходимо исходить из того, о каких улучшениях идет речь — отделимых или неотделимых без вреда для имущества (ст. 623 ГК РФ). В первом случае по окончании срока аренды арендатор может вернуть арендованное имущество арендодателю без отделимых улучшений. Таким образом, у арендодателя не возникнет дохода. Во втором случае имеет значение, будет ли арендодатель возмещать арендатору стоимость неотделимых улучшений. Если не будет, то стоимость этих улучшений включается в налоговую базу по НДФЛ.

Обратите внимание: арендодатель возмещает стоимость неотделимых улучшений, только когда изменения в предмете аренды осуществлены с его согласия, а также при условии, что в договоре не предусмотрено иное (п. 2 ст. 623 ГК РФ). При соблюдении этих условий со стоимости неотделимых улучшения предмета аренды НДФЛ не исчисляется.

Доходы в виде стоимости ремонта или неотделимых улучшений, произведенных силами арендатора либо с привлечением за его счет подрядных организаций, у арендодателя признаются доходами, полученными в натуральной форме.

Источники: byhgalter.com, moskvarenta.ru, dtkt.com.ua