Лица, осуществляющие продажу и покупку квартиры, называются соответственно - Продавец и Покупатель.
Продавцом может выступать только собственник недвижимого имущества, иное лицо может это сделать только с его нотариально заверенного разрешения (например, доверенность, договор поручения, комиссии).
Следует помнить, что купля-продажа является сделкой по распоряжению имуществом. В случае если квартира - это совместная собственность нескольких лиц, для ее продажи необходимо получить согласие всех совладельцев. Например, один из супругов должен получить согласие другого (супруга) на отчуждение квартиры, принадлежащей им обоим.
Существенные условия договора (которые обязательно нужно включить)
Закон требует обязательно четко определить недвижимое имущество в договоре. То есть договор купли-продажи должен содержать идентифицирующую информацию о квартире: адрес, количество этажей, комнат, площадь и т. п.
в особі ___________________, діючого на підставі _________________ з другої сторони,
1. Предмет договору.
1.1. Продавець зобов’язується передати належащий йому товар у власність Покупцеві, а Покупець зобов’язується прийняти товар та сплатити за нього на умовах Договору.
2.4. Якість товару, що передається Продавцем повинна відповідати ___________ (сертифікат виготовлення/технічні умови/зразок).
Підтвердженням якості товару, є ______________________.
2.5. Гарантійний строк експлуатації (придатності, зберігання) з моменту ___виготовлення (отримання товару покупцем/ експлуатації) становить __________.
2.6. Комплектність товару, що передається Покупцю_________________________, визначається за ___ (технічні умови та ін)
2.7. Тара та пакування.
2.7.1. Товар повинен бути затарений та упакований Продавцем, таким чином, щоб виключити псування або знищення його, на період від передачі до прийняття товару Покупцем.
3. Порядок передачі товару
3.1. Продавець зобов’язаний:
- передати товар Покупцю у повному обсязі протягом ___ днів з моменту __ оплати (укладання договору _______________________________________(місце передачи товару).
- забезпечити покупця такими документами щодо товару _______________________________________________.
3.2. Перехід права власності відбувається в момент передачі товару /оплати /, що оформляється видатковою накладною /актом прийому-здачі/.
4. Ціна та умови оплати.
4.1. Ціна за одиницю товару______________________.
4.2. Загальна ціна товару, що продається за цим Договором _______________________, у тому числі ПДВ.
4.3. Попередня оплата в розмірі ____ % від ціни договору має бути перерахована Продавцю протягом _______ з моменту ____________. Остаточний термін оплати складає _____ з моменту __________.
4.4. Покупець здійснює оплату на умовах_____________________________________________________.
5. Права та обов’язки сторін.
5.1. Обов’язки Продавця:
5.1.1. Передати Покупцеві товар, визначений цим Договором.
5.1.2. Попередити Покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається.
5.1.3. Зберігати товар, якщо право власності переходить до Покупця раніше від передання товару.
5.1.4. Замінити товар неналежної якості, протягом _____ днів з моменту отримання обґрунтованої претензії від Покупця, або повернути вартість товару неналежної якості, згідно з цінами зазначеними в п. 4.1. Договора.
5.2. Обов'язки Покупця:
5.2.1. Прийняти товар, крім випадків, коли він має право вимагати заміни товару або право відмови від договору.
5.2.2. Оплатити товар згідно з умовами визначеними в п.4 Договору.
5.3. Права Продавця:
5.3.1. Вимагати від Покупця прийняття товару, що відповідає умовам визначеним в п. 2 Договора.
5.4. Права Покупця:
5.4.1. Вимагати від Продавця передачі товару, що відповідає умовам визначеним в п. 2 Договора.
5.4.2. Вимагати від Продавця виконання інших зобов’язань згідно з Договором.
Договор купли-продажи квартиры
На первый взгляд, в процессе покупки/продажи квартиры либо же любого другого недвижимого имущества и оформлении соответствующего договора купли-продажи все очень просто. На самом же деле, при заключении этой сделки вы можете наткнуться на ряд подводных камней, ели недостаточно внимательно отнесетесь к подготовке и сбору документов, а также к самой сделке.
Законодательством Украины предусмотрено, что договор купли-продажи квартиры должен оформляться в письменной форме, а также подлежит обязательному нотариальному удостоверению и регистрации.
Согласно такого договора, одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) определенное имущество (в данном случае квартиру), а вторая сторона соответственно обязуется принять указанное имущество, выплатив взамен оговоренную денежную сумму.
Обычно в договоре купли продажи в обязательном порядке указываются основные реквизиты субъектов, заключающих сделку, местонахождение предмета сделки, описываются обязательства сторон относительно друг друга, определяются все необходимые суммы и сроки.
После этого договор подписывается обеими сторонами и удостоверяется нотариусом. Рекомендуется договор купли-продажи квартиры составлять в трех экземплярах, два из которых выдаются сторонам сделки, а третий остается у нотариуса. Это делается с целью возможности восстановления документа по копии в случае утраты либо повреждения оригинала.
При составлении любых договоров, а особенно таких, под которыми подразумевается значительная материальная ценность, требует особой внимательности. При заключении договора купли-продажи квартиры важно обратить внимание на количество владельцев квартиры.
Если имущество приобреталось в браке, то необходимо согласие на продажу второго супруга, если в жилплощади прописано несовершеннолетнее лицо, необходимо получит разрешение опекунского совета. Необходимо также тщательно изучить всю техническую документацию на квартиру, удостовериться, не производилось ли в этой жилплощади незаконных перепланировок.
Все участники сделки должны быть признаны дееспособными, находиться в здравом уме и при полной памяти.
При внимательном и тщательном соблюдении всех основных правил и моментов, касающихся составления и подписания договора купли-продажи квартиры, вы достаточно легко проведете данную сделку, не столкнувшись с лишними проблемами, нервотрепкой и затратами времени.
Продажа квартиры шаг за шагом: нюансы, расходы, список необходимых документов
Продажа недвижимости, как и покупка, – непростой процесс, который требует времени, денег и здоровых нервов. Учитывая тот факт, что в нашей стране часто меняются законы, особенности и процедуры разных операций – к продаже жилья стоит подготовиться. В своем блоге я хочу рассказать, что нужно знать, продавая квартиру, какие затраты понесет продавец при сделке, какой перечень обязательных документов нужно подготовить в Украине.
Если вы решили продать жилье, в первую очередь, нужно обратиться к риэлтору. Для продавца квартиры услуги специалиста по недвижимости будут бесплатными . так как услуги посредника оплачивает покупатель. Обычно риэлтор проверяет наличие документов на недвижимость, может попросить копию технического паспорта и фотографии квартиры для размещения объявления о продаже. Изучив все факторы, риэлтор определяет цену вашей квартиры. В зависимости от срочности продажи и других нюансов, вы можете увеличить или уменьшить стоимость жилья.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Рано или поздно на каждый товар находится свой покупатель. Если потенциальный покупатель решил приобрести вашу квартиру, он должен подтвердить свои намерения задатком (обычно это сумма составляет от 1000 долларов) и подписанным договором задатка. Риэлтор составляет предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Самые важные нюансы предварительного договора, на которые стоит обратить внимание:
цена квартиры в гривнах
сумма задатка
срок, к которому должен быть составлен и нотариально утвержден основной договор
срок, когда продавец должен освободить жилье. Обычно продавцу на выселение из квартиры дается месяц после подписания основного договора.
Если покупатель откажется покупать квартиру, сумма задатка остается продавцу. И наоборот, если вы передумаете продавать квартиру, согласно договору, придется заплатить сумму в размере 2 задатков.
В предварительном и основном договоре купли-продажи недвижимости цена указывается в гривнах. Если стоимость квартиры была установлена в долларах, в день заключения предварительного договора нужно договориться, по какому курсу будет пересчет.
Для удобства можно воспользоваться конвертером валют. Здесь, конечно, все зависит от договоренности – можно считать по среднему или лучшему курсу в день заключения предварительного договора, или по курсу в день заключения основного договора. И здесь продавец уже встречается с первым риском – риском колебания курсов валют. Предположим, что стоимость квартиры 100 000 долларов, любые изменения курса на 1 коп – это потеря или выигрыш 1000 грн.
Пакет документов для продажи квартиры
Итак, предварительный договор подписан, дата подписания основного договора определена, теперь нужно готовиться к нотариальной продаже. Подготовка документов включает:
оригинал документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности на квартиру, технический паспорт, домовую книгу)
паспорт, идентификационный код владельца квартиры
свидетельство о браке владельца квартиры
согласие мужа или жены на продажу
свидетельство о рождении детей и разрешение от опекунских органов на продажу (если часть недвижимости принадлежит детям)
Форму 2 (для ее получения нужно обратиться в ЖЭК или ОСМД)
справку про отсутствие задолженности по уплате коммунальных услуг и квартплаты (в Форме 2 могут указать про отсутствие такой задолженности, поэтому необязательно просить отдельную справку)
экспертную оценку квартиры. Обычно этим вопросом занимается риэлтор, обращаясь к специалистам оценочной компании, но оплатить услугу придется вам. До 1 ноября 2013 года экспертная оценка квартиры делалась таким образом: специалист осматривал и делал фото квартиры, ему предоставлялись копия технического паспорта квартиры, паспортные данные владельца, на основании чего он готовил отчет экспертной оценки недвижимости, в котором указывал рыночную стоимость квартиры. Стоимость услуг эксперта составляла – от 400 грн. С 1 ноября 2013 года вступил в силу новый порядок оценки имущества для целей налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей, утвержденный постановлением Кабинета министров №231. Оценивать стоимость имущества могут только сертифицированные в Фонде Государственного Имущества специалисты. Стоит отметить, что до 1 февраля 2014 года будет действовать специальный переходной период, в ходе которого в силе будет оценка, проведенная также оценщиками, не получившими соответствующего образования (то есть, экспертную оценку можно получить по старому (действующему до 1 ноября) методу). С 1 февраля 2014 года определять рыночную стоимость квартиры будут специальные программы (при этом, специалисту не нужно приходить к вам домой). Введя основные данные про квартиру, программа определит ее стоимость. Хотя многие говорили о подорожании экспертных услуг после нововведений, на сегодня получить экспертную оценку можно за 300 грн.
Выписка из квартиры. Для выписки из квартиры нужно обратиться в соответствующий районный отдел государственной миграционной службы (бывший паспортный стол), написать заявление, уплатить пошлину в размере 30,5 грн. В паспорте сотрудник миграционной службы укажет про снятие с регистрации с места проживания и выдаст лист выбытия (который понадобится для регистрации по новому месту жительства). Кроме того, сотрудник ЖЭКа или ОСМД должен сделать отметку о выписке из квартиры в домовой книге, Форме 2.
Нотариальное удостоверение основного договора купли-продажи квартиры
В нашей стране нередко встречаются «черные нотариусы». Обычно нотариуса выбирает покупатель, так как он платит за его услуги. Но для минимизации рисков лучше заранее спросить у покупателя, какой нотариус будет сопровождать сделку, и «проверить» этого нотариуса на отсутствие «темных дел».
Процедура оформления договора купли-продажи выглядит так: ознакомление с договором оплата всех налогов и сборов оплата покупателем стоимости квартиры подписание договора купли-продажи.